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险资如何搅动长租市场

2018-06-12 09:05:00来源:北京pk10计划

  融资难题或处置 更多政策待松绑

  险资如何搅动长租市场

  长租公寓,这个备受年轻人和创投资本关注的市场,再次被政策搅动了一池春水。

  近日,中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》),初次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场,并明白保险公司可经过直接投资,保险资产管理机构可经过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场,此外关于投资租赁住房项目的保险资产管理产品也适用注册绿色通道。

  房源和资金,是限制长租市场展开的两大瓶颈。此前,在北京大兴等33个地域中止的集体运营性树立用地入市试点曾经初奏效果,上海、广州、南京等地也推出多个特地的租赁用地。在不时给租赁房源“松绑”的同时,相关政策也试图在资金方面处置长租企业面临的融资难、回款慢等难题。

  目前保险资金入局长租公寓尚未正式落地,实践操作尚需察看。不过,长租市场投资收益率较低,且现金流稳定、长期等特性,也是准备入局其中的保险企业需求面临的应战。在房源和资金的政策推进下,长租市场将如何演化?这不只是行业关注的问题,也是触及许多年轻人的共同话题。

  险资入局或滋长租公寓融资难题处置

  保险资金是最近长租公寓圈内人频繁谈到的一个词。房东东公寓学院开创人全雳留意到,最近朋友圈里的许多长租公寓从业者都在转发同一个音讯:保险资金将进入长租市场。

  这一音讯来自中国银保监会于6月1日发布的《通知》。

  关于保险资产管理机构设立的长租项目债权投资计划,《通知》请求融资主体自有现金流必需占其全部应还债务本息的100%以上;而关于长租项目股权投资计划和私募基金,监管则请求拟投项目公司的中心资产必需为租赁住房项目,项目公司的股权不得为第三方提供质押。此外,《通知》还优化了产品注册机制,关于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

  保险资金为何“跨界”入局长租市场?对外经贸大学保险学院教授王国军以为,随着保费收入和保险业可供投资的资金越来越多,保险资金也需求“能投得进来”,以保证其安全性、活动性和收益性。在往常“资产荒”的状况下,险企也需求做好投资组合,而长租公寓稳定、长期的租金收入与大多数险企的资产负债状况比较匹配。

  国务院展开研讨中心金融研讨所保险研讨室副主任朱俊生表示,保险资金进入长租公寓范畴,能够拓宽另类投资渠道,让保险公司有更多的选择权。另外,保险资金特别是寿险资金的长期属性与长租公寓相契合,能够发挥保险资金作为长期资金的价值。该范畴的投资还能够与保险主业,特别是养老、安康等寿险业务以及房屋保险等财富保险业务分离。

  作为长租市场的参与者和效劳者,全雳剖析,依据《通知》的请求,年租金收入过亿元、法人管理明晰、财务规范的长租公寓项目,将是这一政策的优先受益者。

  蛋壳公寓开创人兼CEO高靖以为,这次监管机构允许险资以股权和债权等多种方式入局长租市场,长租公寓将迎来很多机遇与应战。这也请求长租公寓行业的从业者愈加注重自身的运营风险。“只需做到风险有效把控,才干从市场上取得更多的资金支持,取得更低的融资本钱。”

  另据媒体报道,安全保险集团旗下的安全不动产有限公司与朗诗绿色集团有限公司共同协作运营的上海森兰公寓项目将引入险资,有望成为险资投资长租公寓的首单。安全不动产注册资本金达200亿元,资产管理范围超3000亿元。

  用展开的眼光看长租市场

  来自中国房地产协会的数据显现,2017年中国房屋租赁市场的年租金范围约为1.3万亿钱,长租公寓部分648亿,市场占有率仅5%,远远落后于美国(30%)和日本(83%)。从久远看来,长租市场总量很大,还有庞大的展开空间。

  不过在眼下,受制于商业方式,长租市场的投资收益率普遍不高。普通来说,长租公寓企业的利润主要来自租客端的租金收入,与房东端的拿房本钱、企业自身的装修运营投入之间的剪刀差。在当前市场参与者逐步增加的状况下,拿房本钱也在不时进步。业内人士以为,在北京、上海、深圳等长租企业较多,但拿房本钱很高的地域,长租公寓的租金年报答率大约在1.4%2.5%之间,普通很难超越5%。

  这与保险资金希望在安全性的基础上保证一定收益率的请求有所矛盾。银保监会的数据显现,2017年全国保险资金运用收益8352亿元,同比增长18.12%,资金收益率5.77%,较前一年同期上升1.11个百分点。

  长租市场的投资报答率较低,会否影响保险资金参与其中的积极性?王国军以为,保险资金关于长租市场的投资,应该用展开的眼光来看,“目前租金报答率比较低的状况是不可持续的”。

  高靖也表示,资本市场不会无缘无故地投入大量资金给一个投资收益率不高的行业。以蛋壳公寓为例,其在3个月内取得多家投资机构共计2次1.7亿美圆的融资,它们的参与不只仅是看眼下的报答率,也是看行业未来的展开前景。在他看来,保险资金的进入能够让长租公寓企业的展开愈加稳健,而不是偏激冒进,从而规避更多风险。

  值得留意的是,银保监会在《通知》中也针对保险资金参与长租市场的风险提出了特别请求:保险机构要实行资金专户管理,对资金进出中止全程监控,以确保保险资金的封锁运转、专款专用。同时,保险公司应在综合思索自身资产负债状况、偿付才干状况和活动性请求的状况下,制定长期租赁住房项目的投资预算,并归入年度资产配置计划。保险机构应当树立专属岗位,担任投资项目的投后管理,并树立全程管理制度,做好关键结点的风险防备。

  事实上,针对租金年报答率较低的理想,一些长租公寓企业曾经尝试经过资产证券化的办法,完成未来一段时间的租金快速回笼。此前,保利公寓、新派公寓都发行了相应的REITs(房地产信托投资基金),碧桂园所发行的REITs也取得批准,自如租房也发行了租房市场首单房屋租金分期类 ABS(资产抵押债券)。

  房租上涨成趋向,政策松绑是出路

  固然在行业层面,长租市场房源和金融方面的政策支持不时加码,但在租客层面,房租上涨是最逼真的感受。

  韩东是北京众多年轻租客中的一员。最近准备续签租房合同时,他发现单间房间的房租上涨了500元左右。长租公寓的租金价钱上涨也较为明显:在首都经贸大学左近,一个面积18㎡左右的长租公寓单间次卧,2017年的房租大约是2000元左右,今年4月份上涨到了2400~2600元,但整租房间的价钱并没有明显上涨。

  “最近涨价很可能是由于暑假要到了。”韩东如此剖析。他以为,除这个要素以外,长租公寓的不时展开,在进步租房质量的同时,也在间接地推高租金价钱。他担忧,假如在一些中央,大多数房源都被同一家长租企业或中介机构拿下,租金水平势必上涨。

  事实上,相似的做法在以往的租房中介行业的确存在,业内称之为“控盘”。

  长租公寓企业优客逸家开创人兼CEO刘翔通知中国青年报·中青在线记者,在北京、上海、深圳这类超一线城市,租房不时是卖方市场,很多中介机构或长租企业在拿房时都是“控盘逻辑”:经过付出更多的拿房本钱,拿下某个抢手地域的大多数房源,以至构成该地域内的垄断,最终经过房租涨价赚取利润。在这种状况下,这类企业控制了某些地域的租房定价权,无形中也成为租金上涨的推手。

  优客逸家总部位于成都。在他看来,“控盘”打法在成都、武汉这类二线城市已显露苗头。普通而言,长租公寓企业对一套成都的毛坯房的收房价钱平均在2800元/月左右,与最终出租的价钱相比,差价大约是800~1200元;但在某些长租公寓企业进入这个市场后,为了快速扩展市场、获取更多房源,可能会直接以4000元/月的高价拿房,最终的租金水平在原来价钱基础上可能进步1500~1800元。

  在宏观层面,刘翔以为,人口净流入的城市房租普通都会持续上涨。“这样一来,在拿房端我们就会面临很多竞争者,市场上的租金水平也会水涨船高。”

  王国军以为,长租市场的平稳安康展开,还需求政策层面持续松绑。“抢手地域的租金贵、供给缺乏,面对这些状况,政府假如想要做这个,就要经过各种办法进步投资报答率,才干吸收包括保险在内的更多资金参与进来。”

  他举例称,假如政策层面能够提供愈加优惠的土地或税收政策,长租公寓企业的租金报答率能够明显进步。假如没有更多政策松绑,长租市场将无法维持和展开。“这个市场的展开,以及保险资金参与其中的角色,很大水平上取决于政策的稳定性、牢靠性和长期性。”(记者 王林报)

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