当前位置:  首页 > PK10动态

两万套限竞房或集中入市 北京新房供应迎井喷

2018-05-31 09:05:00来源:北京pk10计划

  增加供给 二十余个限竞房项目将入市 坚持平稳 京城楼市已无明显套利空间

  新规落地你能买到什么样的限竞房

  5月7日晚,北京市住建委网站挂出《关于增强限房价项目销售管理的通知》(以下简称《通知》)公开征求意见。上周末,该《通知》正式发布实施。与最初的征求意见稿相比,除了肯定部分限房价项目可能被转为共有产权房以外,通知还增加了部分内容。比如,针对不转化限价房项目,请求“开发树立单位在销售时确保公开、公平和公正,不得强迫搭售其他产品、效劳,不得捆绑平装修,不得拒绝购房人运用住房公积金贷款。”

  这就意味着限竞房(土地出让时限制售价,竞争土地价钱)中,具有明显价钱优势的,售价低于周边市场评价价85%的限竞房将转为共有产权房,而剩余不转为共有产权房的限竞房项目,也不得以各种名义变相涨价。很显然,北京的政策“补丁”来得十分及时,备受关注的限竞房也因而失去了价值炒作的空间。业内人士以为,在多重政策的维护下,北京楼市曾经处于比较安康的阶段。

  两万套限竞房或集中入市

  新房供给迎井喷

  “您要不要这几天抽时间过来看看,我们最近就会拿证开盘了。”购房人吴先生近期开端频繁接到房山某项目的置业顾问的电话。

  《广厦时期》了解到,该项目所在地块是北京首批限房价、竞地价的地块之一,2017年年初,开发商经过多轮竞拍获此地块。2017年下半年,该项目就曾经肯定称号,并对外开端宣传蓄客。

  尔后,该项目的估量开盘时间不时没有兑现,一拖再拖,直到《关于增强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)的呈现。

  5月21日,该项目置业顾问致电吴先生,电话里他通知吴先生,他们项目周五就会拿到预售答应证,6月初就一定会开盘。当被问到他所在的项目能否有转共有产权的可能,他表示,肯定不会,只需三环里的项目比较风险,他们往常就在等北京住建委的正式政策,政策一肯定,他们就能够拿到预售证。

  正式的通知并没有在5月25日前发布,置业顾问给出的开盘时间又一次跳票。上周六,《关于增强限房价项目销售管理的通知》正式落地,周日,吴先生就又接到了电话,这次置业顾问没有把开盘的时间说死,他引见,该项目近两周一定会拿证开盘,目行进入排卡验资阶段。购房人假如想当天买房,必需求先到售楼处排卡,排卡是免费的,但必需求中止验资,验资门槛为100万元,名下存款、基金、股票等都能够。他还表示,他们项目是毛坯交房,不触及大家关怀的平装修问题。

  据北京青年报记者了解,行将在6月开盘的不止这一个限竞房项目,很多蓄客已久的限竞房都在等候政策的最终落地。据中原地产市场研讨部统计,依据近两年土地出让状况,目前北京限竞房总量约4.5万套,估量6月开端,将呈现限竞房供给量的井喷,短期入市房源有望超越2万套。

  中原地产首席剖析师张大伟剖析以为,关于北京市场来说,2017年来的一切土地全部限价,但由于政策未明白,这部分项目不时未入市,政策明白后,这部分项目有望加快入市,增加市场供给量。从市场供给节拍看,140平方米以内的商品房含保证房在2018年只需5044套供给。政策落地后,市场有望加速增加新房供给。

  思源地产市场展开部副总经理、首席剖析师郭毅也持相似观念。她表示,随着限竞房新政策落地,北京也会对限竞房项目取得预售证开闸放水。不少购房人不时在等候限竞房,处于持币张望中。随着限竞房预售答应证颁发,入市量一定会呈现井喷,特别是前期做过蓄客和推行的项目,那么短时间内北京新房市场的供需低迷将有所调整。不过郭毅也强调,这样的改动其实是积聚需求的集中释放,并不意味着新房市场整体需求的反弹,只不过这部分需求是去年开端不时在等候限竞房,并且在短期内集中释放。随着这部分需求被消化,未来新房市场又会是成交平稳的状态。

  地产营销专家韩乐也补充道,由于去年土地都是限竞房,随着销售政策的落地,限竞房将井喷入市,短期内肯定了案名和产品设计的新盘项目就有20多个,供给量在6月份就会明显上升。

  不得捆绑搭售 开发商或面临盈利难

  固然限竞房有望大量入市缓解新房的供给压力,但需求关注的是,此次发布的关于限竞房销售的正式通知,与征求意见稿最主要的区别就是对开发商搭售中止了限制。《通知》指出:开发树立单位应严厉执行土地出让挂牌文件中关于树立规范、限定的销售均价和最高销售单价的请求,在销售时确保公开、公平和公正,不得强迫搭售其他产品、效劳,不得捆绑平装修,不得拒绝购房人运用住房公积金贷款。

  这样的请求关于开发商来说实践上严厉控制了开发商的获利空间,抑止了部分限竞房变相涨价的可能。北青报记者了解到,在近两年成交的限竞房土地中不乏高溢价的地块,比如孙河某限竞房地块,限制的销售均价不超越68924元/平方米,且最高销售单价不得超越72370元/平方米。但实践开发商购地的楼面价就抵达了61348元/平方米,依照土地价钱乘以二才是售价的简易计算,这是一块很难获利,以至更容易亏损的土地。那开发商为什么还要坚决拍下呢?

  实践上关于这样的土地,开发商都有自己的生财之道,一方面是绑定平装修,经过提供额外的高质量平装修来获利。另一方面也是最主要的获利方式就是向公开寻觅更多的空间,有的项目以至深挖7米,搭建出额外两层的公开空间。关于这类住宅地块的开发,开发商常常是在不改动容积率的前提下,采用拉高拍低的方式,经过不同产品的组合进步项目的货值。即便限价不变,但公开空间赋予的实践可售面积却增加了。这也是开发商勇于高价拿地的信念所在。

  但这次限价房《通知》的出台,明白请求了不得搭售其他产品,严厉执行土地出让的树立规范。这也增加了部分项目公开空间的不肯定性。

  郭毅以为,部分限竞房项目公开空间的操作,实质是开发商为了经过下挖公开,挤出来更多的可售面积,补偿利润微薄和地价本钱过高带来的亏损状况,这样的状况的确客观存在,也增加了一定的不肯定性。假定该限竞房由于定价缘由被转为共有产权,下挖的空间可能会影响政府收购,由于政府收购只会置办地上面积,那么公开面积怎样办可能需求企业与政府的谐和处置。

  韩乐也以为,关于一些限竞房的别墅项目来说,公开空间的开发有违规的嫌疑,但关键要看项目的规证有没有审批过关,假如没过关可能会被政府打回整改,假如过关了,意味着政府默许,这个暂时还没有肯定,需求开发商和政府主管部门的博弈。不过,韩乐补充道,假如盈利空间都堵死的话,有可能影响开发商未来的拿地积极性。所以限竞房公开空间如何界定依然是悬而未决的,需求看多方博弈的结果。

  某品牌开发商相关担任人也对北青报记者坦言,严厉依照目前的政策执行,部分限竞房地块的确难以盈利,而且大部分项目曾经拿到了开工答应证,进入树立阶段,规划曾经无法更改,原有的销售计划被突破,如何处置还是个难题,目前没有明白的计划。

  张大伟则指出,不得捆绑销售,关于部分企业的销售可能带来一定影响,特别是30%的大户型面积,这部分基本都有一定公开面积的配套,关于企业来说,如何销售也将是未来需求处置的难题。

  不捆绑装修≠毛坯 部分限竞房仍会配装修

  关于限竞房《通知》中不捆绑装修的请求,能否就意味着购房人未来买到的限竞房都是毛坯房呢?原本在宣传时提到的含装修的项目,新政出台后,能否会重新规划呢?

  据《广厦时期》了解到,在目前北京市已出让的限房价、竞地价地块共有62个,其中很多地块出让文件中即规则了需含装修交房,其中一部分还对装修规范中止了细致的规则,但大多没有请求过高的装修规范。

  张大伟表示,假如土地出让标书中对装修做出了规则,明白请求含装修,那么项目在销售时含装修就不能算作捆绑搭售。

  另外郭毅透露,限竞房作为商品房的一种,在土地出让之初并没有对装修有明白的界定规范。而共有产权房则不一样,它作为保证房的一种,政府对共有产权房的装修有明白的界定,比如用什么材质的产品,大约工艺水平是什么状况,都有一定参照性和执行性。但关于限竞房的装修,在管理和土地出让条件上的表述是比较含糊的,因而有一部分限竞房为了质量打造,对装修做了比较好的设计,也花了很大本钱在装修上。假如被转为共有产权的话,开发商极有可能对装修减配,控制本钱,只需求契合政府关于共有产权的装修规范即可。另外,还有一部分开发商则出于控制本钱的思索,在限竞房设计之初只做了简单和粗放的初装修,假如被转为共有产权的话,可能还需求在装修规范上提升。所以这两类产品假如被转为共有产权,都可能面临调整。

  张大伟表示,依照目前北京市的规则,假如被转成了共有产权房,那就必需求配装修。不过即便是被转化成共有产权房,开发商目前阶段曾经基本不可能改动原有的规划设计。

  拒绝摇号乱象 北京楼市“稳”字当头

  很明显,针对备受关注的限竞房,在入市之初北京就出台了相关政策补丁,就是为了避免部分位置好、质量优的限竞房呈现涨价、抢房的状况。特别是在最近,摇号下被放大的房地产供需慌张心情依然持续蔓延,包括杭州、深圳、西安等城市,都呈现了几百套房,几千以至上万人排队的现象,西安融创某项目以至还在网络上曝出了一份关系户排号名单。那么北京限制售价的限竞房入市,能否会呈现相似的慌张氛围呢?

  对此业内专家普遍以为,北京楼市曾经没有了买到房就能套利的可能,因而即便是性价比高的限竞房入市,也不会发作抢房等恐慌性事情。

  张大伟表示,截至目前,已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市发布了房源统一摇号的政策,全部或者部分房源需求摇号出让。摇号这一政策,除了能保证房价平稳外,对开发商和购房者都有一定压力。关于开发商,摇号影响了销售周期及回款周期;关于购房者,放大了意向购房群体,降低了置办胜利率。

  这些城市出台摇号政策的缘由,主要是由于政府的“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不论市场有几需求,价钱是固定的。而项目周围的二手房价钱是无法监管的,二手房价钱随着市场行情上涨,与新房构成价钱倒挂,大量购房人涌向新房。

  摇号能够说是一个无法之举,短期的确有效,最少能够保证置办的基本公平性,增加普通人买房的概率。但这结果也十分严重,假如不配套其他政策,只限价、只摇号,那么各种暗箱操作会越来越多,不少中央曾经呈现了相似案例。

  而北京的调控政策效果显然位列全国首位,限竞房政策落地后,大量的新房入市带来供给的增加,市场保证供需平稳。国度统计局数据也显现,北京的楼市价钱下行幅度全国抢先,二手房价钱同比下调6.9%,新建住宅同比下调0.7%。

  韩乐以为,摇号抢房不会在北京发作,由于北京这一轮限竞房供给比较多,不会缺乏供给;另外,不像杭州等城市,限价后的新房低于周边二手房30%-40%,北京的限竞房相比周边二手房并没有过于明显的优势,不会让人有明显套利的激动。即便北京限竞房中有性价比特别高的,也可能转为共有产权房,所以不会发作抢房闹剧的状况。

  韩乐以为,整个北京市场目前处于比较稳定的状态,从去年“3·17”楼市调控到今年春节后北京市的成交都是比较低迷的。在今年3月份之后二手房才开端有所起色,成交量还是迟缓上升中,下半年随着限竞房入市,供给增加,整体区域稳定。

  郭毅也以为,整体趋向来看,房价环比不上涨是政府管理的底线,在新房市场中,一切出让土地都有限价条件,这类土地一定会对楼市产生整体的抑止作用。所以相对来说,北京楼市的价钱水平还会处于相对稳定的状态下。

  58安居客房产研讨院首席剖析师张波表示,从一线城市来看,北京的调控政策的确是最为严厉的,北京的商品房价平稳依然需求严厉的调控来中止保证。能够预见的是,在现阶段政策不变的状况下,北京房价维稳将是大约率事情。(文/门庭婷  记者 李桁)

文章关键词: