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库存降为近9年新低 三四线楼市还能热多久?

2018-05-26 09:02:00来源:北京pk10计划

  三四线楼市还能热多久?

  成交量呈上升趋向,库存降为近9年新低,业界以为长期支撑的动力缺乏

  在调控背景下,楼市构成“冰与火”两极分化的格局:一二线城市呈现全面降温,三四线城市则较为火热。房地产主要买卖市场整体向三四线下沉,三四线去化周期创近9年新低。但业内以为,三四线城市支撑房地产市场的长期动力缺乏,未来规划非都市圈三四线的房企,或面临“换仓”的可能。

  三四线城市成交面积同比上涨13%

  “往常房价太高了!”来自唐山的侯女士慨叹到,最近这一两年,唐山房价上涨较快,目前单价基本达一万以上。在焦灼的心理下,不少人担忧房价再涨,陆续下手。

  国度统计局5月16日发布的今年4月份70个大中城市住宅销售价钱变动状况显现,唐山新建商品住宅价钱4月同比上涨4.9%、环比上涨0.7%。

  唐山楼市上涨,非孤立现象。不同于一二线城市房地产销售持续低迷,近一两年,三四线城市成交量呈上升趋向。来自易居研讨院的报告显现,今年年初累计至5月15日,一线和二线城市累计成交面积同比降落,分别达-41%和-6%,三四线城市累计成交面积则同比上升13%。

  不过,若将三线城市进一步细分,状况有所不同。5月上半月,易居研讨院监测显现,东莞、无锡等7个本轮调控较严的三四线城市新建商品住宅成交面积为107万平方米,环比4月上半月增12%,同比减14%;而襄阳、惠州、徐州等11个本轮未调控或弱调控的三四线城市,新建商品住宅成交面积为231万平方米,环比4月上半月增加56%,同比增1%。

  楼市的两极分化,进一步反响在库存数据上。截至4月底,易居研讨院监测的100个城市新建商品住宅存销比,即库存去化周期为10.3个月,其中,一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.8个月、9.9个月和10.4个月。从横向对比看,三四线城市存销比下跌较为明显,当前数值也是2010年以来月度最低值,即最近9年中三四线城市的去化周期抵达了新低。

  以最近较受关注的丹东为例,截至4月底,丹东去库存周期仅为13个月,且已呈现连续9个月去库存周期变小的现象。经过察看历史数据可发现,丹东去库存周期最高可达63个月。

  此类信号引发业内警惕,业内以为,三四线城市库存缺乏,或存在房价上涨的压力。

  棚改利好,量价回调

  关于此番三四线楼市超预期热销,易居研讨院副院长杨红旭点评称,既有2015年以来全国楼市展开带来的短周期要素影响,也有在三四线楼市低迷之后,需求集中释放的影响。

  此外,业内普遍以为,自2015年以来的“棚改三年计划”,进步棚改货币化安顿比例亦是三四线热销的重要缘由之一。

  2018年政府工作报告中亦明白提出,启动新的三年棚改攻坚计划,今年就将开工580万套。来自易居研讨院一份棚改报告显现,估量2018-2020年三年国度开发银行发放棚户区改造贷款将在年均近1万亿,到2020年底,贷款余额估量将近5万亿。依据国度开发银行棚改专项贷款占棚改改造资金来源的65%左右,估量未来三年全国棚改资金年均将抵达1.5万亿。

  不过,在三四线楼市呈现火热行情后,也惹起监管部门的留意。据媒体报道,五一前后,住建部约谈了12个城市的政府担任人,强调坚持调控目的不动摇。其中,触及城市主要是非一线城市,特别是三四线城市,要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,有效遏制投资投机性购房。

  房企或面临“换仓”

  碧桂园、恒大等房企,2017年销售业绩异军突起,缘由就在于,紧贴政策导向而为之,在三四线城市积极规划。碧桂园去年销售额达5508亿,截至去年底,其累计进驻中国超600个城镇,具有超越1000个项目。此外,如中梁、祥生等中小房企,也抓住这轮释放机遇,完成销售额的突飞猛进。

  不过,“三四线城市政策也在收紧,效果会在今年下半年逐步显现。”融侨集团首席品牌营销官张岩以为,对高周转的房企,今年还有最后一波行情能够抓住,但对周转速度较慢的企业,这时分进入三四线城市,则可能面临相关风险。

  在业内看来,三四线城市支撑房地产市场的长期动力缺乏。亿翰智库董事长陈啸天指出,房企规划三四线更多基于短线战略,不可做长线规划。同策咨询研讨部总监张雄伟亦以为,规划三四线,更多是机遇型贡献销量的规划战略。

  这能否意味着,房企未来在三四线或面临“换仓”的可能?新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷对此不置可否。但他同时指出,一个不容忽视的问题是,三四线城市数量十分多,这为房企“换仓”提供了宽广的空间。

  欧阳捷总结称,“都市圈周边三四线与非都市圈周边三四线呈现不同的格局。未来都市圈周边的三四线城市,房企会做更多深耕,非都市圈周边的三四线城市,棚改计划完成后,估量楼市会回归宁静,房企换仓的可能性更大。”(记者 张晓兰)