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北京部分“限竞房”拟转共有产权房

2018-05-19 06:34:00来源:北京pk10计划

  部分“限竞房”拟转共有产权房

  投资空间大的或转化为共有产权住房;项目所在区户籍等优先配售

  昨日,北京市住建委对《关于增强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。依据征求意见稿,假如限房价项目的销售限价与周边市场价钱评价价之比高于85%时,该限房价项目将由开放商直接作为商品房自行销售;比值不高于设定比例的,由市保证房中心收购转化为共有产权住房,购房人取得销售限价占评价价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保证房中心代持的政府产权份额。

  【焦点1】

  不是一切房源都要摇号

  什么是“限竞房”?去年北京“9·30”楼市调控新政中,北京推出“限房价 竞地价”的土地出让方式。随后,北京在土地出让中,大量运用这种出让方式。也就是说,一个商品住宅地块在入市时,就曾经明白限定了房子未来的销售价钱。

  近期,不少限房价项目行将入市,究竟如何销售,市场不时在等候相关政策落地。昨日,《关于增强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。

  其中拟规则,限房价项目可售住房销售限价与评价价比值高于85%的,由开发树立单位按限价规则自行销售;比值不高于85%的,由市保证房中心收购转化为共有产权住房。

  也就是说,分为两种状况。第一种假如限房价项目的比值高于85%,由开发商面向具备北京购房资历的居民家庭中止销售,所售住房为商品房。这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同,不存在之前传言的摇号一说。不过依照限房价项目之前规则的政策,要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市买卖。

  第二种状况即限房价项目的比值不高于设定比例的,由市保证房中心收购转化为共有产权住房,购房人取得销售限价占评价价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保证房中心代持的政府产权份额。

  收购转化的共有产权住房,具备北京共有产权住房购房资历的家庭均可申购。这也意味着,这部分房源将摇号。

  【焦点2】

  项目所在区户籍等优先配售

  在上述两种状况中,作为商品房销售的,和目前市场上其他商品房销售一样。

  收购转化的共有产权住房,具备北京共有产权住房购房资历的家庭均可申购。共有产权住房申请有相关限时条件,包括独身家庭,申请人应当年满30周岁等。

  此次新政规则,项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售,这也表现了职住均衡的请求。

  其次,具备共有产权住房购房资历的家庭选购后仍有剩余房源的,市保证房中心可向具备北京购房资历的无房居民家庭中止销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备北京购房资历的居民家庭中止销售。

  《通知》还明白了限房价项目收购的细致操作,规则在限房价项目办理施工答应后,即可对该项目可售住房的市场价钱中止评价;其次,市保证房中心收购限房价项目时应在限期内向开发树立单位付清全部收购款;另外,肯定收购与否的销售限价与评价价比值,在实施过程中可依据市场变化和销售状况恰当调整。

  【焦点3】

  85%比值经综合考量测算

  此次新政规则的两种销售方式中,以85%为价差门槛。这个比值是如何肯定的?能否合理?

  北京房协副会长、秘书长陈志以为,这个比例的控制是适度的、合理的。假如设定比例过高,收购项目过多,会对全市普通商品住房供给构成影响,不利于商品住房市场的稳定;假如设定比例过低,则不只会存在较大的牟利空间,而且政府持有比例较高,也会影响刚需家庭的购房积极性,毕竟这种转化而来的共有产权住房的价钱相对直接推出的共有产权住房的价钱还是较高。

  他表示,总的来看,85%的设定比例是经过综合考量和测算的,按这个比例,目前已推出的限房价地块,经初步测算80%左右的项目应该不会被收购,将依照普通商品住房由开发企业销售,因而对这类项目总体影响不大。而且,设定比例暂定为85%,在实施过程中,还有随着房地产市场的实践状况变化等中止动态调整的机制,而不是机械地固定在某个比例,表现了管理方既统筹当下又着眼久远,既统筹各方利益又突出刚需导向的思索。

  ■ 释疑

  为何只能置办房屋部分产权?

  新政起到“双防双保”作用,真正回归“房住不炒”的目的

  北京大学房地产法研讨中心主任楼建波表示,其实新政起到了“双防双保”的作用。

  “双防”既经过土地出让时提早锁定住房的上市销售价钱,避免开发企业炒地推高房价、地价获取暴利,也避免住房出卖时提早锁定的价钱较市价偏低惹起投资投机购房人炒房获取暴利;“双保”则既保证了房子是用来住的,也维护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不遭到投资投机购房人的挤压。

  限房价项目销售时与周边商品房价差较大时,就存在较大的获利空间,一些投资投机客必然趋之若鹜,假如不采取必要的措施,原本用来寓居的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。

  他说,目前看,即便像有些城市那样采用公开摇号的方式,但庞大的获利空间还是会吸收大量的购房人参与摇号,其中很多购房人都是本着“买到即赚到”,而非真正需求房子住的动机参与的,招致了真正自住的刚需家庭最终能置办到的概率大大降低。

  假如由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售,并且购房后再卖二手房也只能面向契合共有产权住房置办条件的家庭转让,大大紧缩了限房价项目的牟利空间,投资客、炒房者也就没有了置办的动力,申请置办的居民家庭将主要是自住的刚需家庭,使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。不然,部分销售限价与评价价相比价差较大的限房价项目,销售时就会产生将利益简单地一次性地转移给新房购房人的问题。

  限价房对抑止房价有无效果?

  去年12月全市二手住房成交均价比最高的3月降落13%,发挥积极作用

  为什么部分限房价项目上市时销售限价与同地段房屋市场价会产生较大差价?陈志表示,首先,政府推出这个土地出让方式,是为了控制土地出让价钱、避免呈现“地王”,所以有必要恰当压低住房销售限价;其次,为引导项目周边的在售新房项目及二手房房主理性定价,扼制房价上涨,也需求在一定水平上控制销售限价,特别是一些在土地出让时周边没有在售新房,销售限价主要是参考了周边二手住房当时的成交均价。从北京房地产市场运转的实践状况看,2017年12月全市二手住房成交均价比最高的3月降落13%,充沛标明了限房价项目销售限价对引导住房价钱趋于理性的确发挥了积极的作用。

  但另一方面,在个别中心区域,或因市场环境变化产生的新的热点区域,部分限房价项目与周边新建商品住宅相比,依然存在较大价差。

  中央财经大学法学院院长尹飞以为,《通知》规则的收购转化是十分审慎的。市保证房中心只对销售限价与评价价之比(销售限价/评价价)不高于设定比例(暂定85%)的限房价项目中止收购转化,也就是说,这种转化只针对价差比不低于15%的一些“热点”项目,限房价项目因提早限定售价而产生的政策红利应用共有产权和封锁式管理的方式,在新房购房人及二手房购房人中持续地传送下去,是政府真正落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的细致表现和落地布置。(记者 邓琦 实习生 余华尊)

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