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房价现松动 离降价潮还有多远?

2018-05-19 09:01:00来源:北京pk10计划

  商办楼盘非七折卖不动 竞争猛烈区域住宅售价回到2016年水平 到底是需求出了问题还是开发商缺钱

  房价现松动 离降价潮还有多远?

  万科长租公寓月租1.5万的新闻以及各种剖析在过去一周里成为热议的话题。为了蹭热点,以至有竞争企业用“贵着租VS低价买”来采购总价与万科长租公寓10年租金相去不远的住宅产品。但仔细的人们发现,大家在“喊打”万科长租公寓的同时,新房售价曾经在悄然发作变化,所以才有了“贵着租”与“低价买”的对比。而“低价买”的背后是热点区域楼盘的实践降价动作,部分纯商品房的直接降价则被视为大面积降价潮来临的前奏,门头沟、孙河这些竞争猛烈的热点区域自然成为急先锋,而重灾区中的商办项目更是不得不含泪大甩卖,以换得不幸的销量。

  2018年,楼市降价潮能否来临?据业内专家表示取决于两个方面,一是开发商融资渠道受阻,不得不靠降价换取现金流;二是需求端发作变化,买房人由于各种缘由无法买房。两者兼具,则降价潮将成为大约率事情。

  库存创4年新高,商办房打七折出卖

  “难卖!九折基本卖不动,打七折才有人买。”房山长阳某商办楼盘销售担任人慨叹往常的商办房太难卖。自去年3月26日,北京市政府出台《关于进一步增强商业、办公类项目管理的公告》,严控商办项目一年来,市场急冻,销售骤降,库存激增至45878套,北京商办市场犹如大病一场,至今未见全愈的征兆。

  房山是北京商办类项目比较集中的区域,目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售,区域库存压力极大。

  “我们往常的售价在30000元/平方米左右,不到前期产品售价的七折。”该担任人说,项目主力套型的总价只需150万左右,与北京一套普通住宅的首付相当。加上项目紧邻地铁房山线长阳站,周边商业配套都曾经成熟,这些优势相加才感动了不时张望的购房者。

  位于房山大学城的某楼盘当下的售价为25000元/平方米,据了解该项目一季度签约198套。据其担任人引见,这一数字并不意味着商办市场的回暖,只是项目在经过长期推行之后,布置的一次集中签约,而去年三、四季度项目的成交简直为零。

  个别楼盘的表现,并不能掩盖北京商办市场的整体颓势。统计数据显现,自3·26调控以来,北京商办项目网签量仅为3589套,较调控前一年成交的67013套,跌幅超九成。而与成交冻结相反,去年北京商办供给套数突破2万套,同比增长32%。供多售少,商办项目库存激增近三成达45878套,创下4年来最高值。

  更让业界担忧的是,商办市场库存还有增加的趋向。好租数据研讨中心主任匡健锋表示,固然去年新开工商办项目有所缩减,但就未来4到5年的趋向看,去库存的压力将会愈加明显。

  而二手商办难出手,也让一些潜在的商办买家望而却步。“这一年我们店做的简直都是租房业务。”北京像素小区的链家门店业务员向北青报记者表示:“二手买卖全年不过几十套,靠卖房基本养不活自己。”北京像素此前的二手房买卖异常火爆,高峰时曾有近20家中介门店在此运营。3·26商办调控之后,成交骤减,不少中介关门,留存下来的也以租赁业务为主。

  北京像素只是商办二手市场的一个缩影。二手市场的停滞,直接剔除了此前商办项目“低买高卖”的浓烈投资属性,转为自用和出租。二手商办项目的价钱随之大幅缩水。据中原地产的统计,从平均价钱看,商办市场二手房价钱已平均下调超越30%,部分二手房商住以至呈现了价钱跌幅超越40%。

  降价与变相降价齐现市场 有的项目价钱回到2016年

  假如说房山是商办的重灾区,那么门头沟则是住宅楼盘的主战场。与其他区域产品类型百花齐放不同的是,该区域是改善盘扎堆区域,各个项目产品、户型都差不多,十几个大型房企中止着白刃战。绿城京西燕庐、中骏西山天璟、永泰西山御园、电建金地华宸、华远裘马四季……

  在去年3月17日之前,门头沟区域由于众多利好,该区域成为改善型需求的主要去向。毕竟1000万以内总价的楼盘在北京各大热点区域并不多见,因而每个项目都不同水平热销,部分品牌房企项目的售价一度突破7万元/平方米。

  而往常局面则大不相同,在扛了整整一年之后,一度犹如坚冰的门头沟房价终于呈现松动。

  首先降价的是上文提到的某北京老牌企业,这个在门头沟板块产品质量、户型搭配、品牌佳誉度都不占优势的楼盘,在去年年初价钱与绿城、中骏的楼盘价钱相差无几,都处在6万元/平方米以上。而不久前,该项目价钱曾经下探到了5万元/平方米出头,每平方米降幅在万元以上。而与之相距不远的另一楼盘降幅也抵达万元。

  据知情人透露,这两个项目勇于降价,主要缘由就是当初拿地的本钱低,前期早就收回了本钱。而其他项目之所以不敢降价,都是在前两年拍下的地王项目,楼面地价基本都迫近3万元/平方米,降价就意味着损失利润以至赔钱。

  与拿地本钱低的楼盘直接降价相比,还有企业想出了变相降价的办法:增配。即加料不加价。在整个市场为了控制总价纷繁平装改毛坯房的时分,门头沟电建项目今年主推的185平方米院墅不惜牺牲掉部分利润,将毛坯换成平装用以满足购房者的需求,效果果真不错。固然该项目做了部分让利,但却完成了现金快速回流,与另外一个项目一期,完成了15个亿的销售额。

  而在另一个热点区域孙河,新项目一出手就是“低姿势”,600万置业孙河,挺进中央别墅区。这个由几家房企联袂出品的楼盘,最低90平方米,单价6万多,平装修。直接刷新了孙河区域新低。在中央别墅区,公寓是稀缺产品,整个中央别墅区,公寓产品新盘也只需龙湖景粼原著、长江实业誉天下等少数几个。而该项目总价600万的标杆效应也就此产生,接下来区域的公寓必需得拿出“周边项目比较法”来参考定价了。

  有关人士指出,开发商往常只需靠以价换量来维持企业运转。现金流是一个企业的命脉,比利润重要得多。去年排名前五的某房地产企业,以一个销售额超高的项目得到了业内认可,但实践上,这个十几万平方米范围的项目,最后的利润也就价值十几套别墅的价钱,开发商日子难过不可思议。

  “钱途”堪忧 开发商四面楚歌

  一位建材商在接受北青报记者采访时透露,他接到终年协作的房地产公司内部好友电话,开门见山对建材商说公司的工程就别接了,理由是“今年公司钱太慌张了,估量给乙方结款会十分艰难”……

  这个来自第三方的“爆料”足以管窥目前房地产公司面临着的困境。有关专家指出,开发商面临着四个难以破局的问题,每一个问题都有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

  首先,“钱紧”升级,开发商将面临更大的融资应战。

  北京师范大学金融研讨中心主任钟伟去年指出,金融关于房地产的支持力度会大幅缩减。房地产“小年”的状况会从2018年持续到2020年。

  今年以来房企的融资渠道曾经严重收紧,很多有才干的房企都选择本钱更高的海外融资了。而在去年年底的中央经济会议中曾经明白强调了“国度鼓舞中央政府把更多的钱投入到实体经济中去”,其言外之意就是房地产等贷款要严厉控制,少贷或者不贷。历史上看房价其实就看房地产信贷,2018年也如此,信贷减少,房价肯定明显下调。

  其次,土地合同执行大检查与限价政策左右开弓,开发商必需尽快推盘。

  国度有明白规则,若土地出让后闲置一年,收取相当于土地运用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未开工开发的,能够无偿收回土地运用权。但近年来,开发商囤地、拖欠地款屡屡发作。仅北京方面,2017 年发布了389个在途商品房项目清单。同时,“限价”政策曾经蔓延至全国,在土地合同大检查和“限价”的左右开弓之下,开发商必需尽快开盘,但又面临限价,因而,加快推盘成为独一选择,固然是在牺牲利润的前提之下。

  第三,投资客离场,客群减少。

  在某种意义上讲,投机和投资是画等号的。在房地产市场上,投资客是不可忽视的一股力气,从最早的山西炒房团、温州炒房团到后来的普通百姓把多余的钱放在楼市里避险,都带来了房价的高涨。但往常,全国50多个城市限购限售,曾经向炒房者关闭了大门。环京的燕郊、固安、香河等地更是降温明显,有些楼盘以至呈现了腰斩的状况,投资炒房等行为损失繁重。

  第四,三四线城市口子假如扎紧,开发商最后的防线将失守。

  很多开发商目前都将眼光盯着三四线城市,所谓规划也好、战略也罢,其实都是在为行将失守的一二线城市寻觅替代品。2017年排名前四的房企都是规划三四线城市的抢先者,且销售额都抵达5000亿级。但随着超越2/3的三四线城市目前库存曾经低至10个月左右,今年三四线或将是调控的重点。假如真是这样,房企将失守最后的阵地,各地的降价潮很可能将接踵而至。(记者 张舰)

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