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10年租金180万 万科“翡翠书院”面临出租难

2018-05-17 09:01:00来源:北京pk10计划

  近日,万科100%自持的租赁住房项目“北京翡翠书院”对外披露了项目初步设计计划和配租规则。据悉,在30万平方米的树立范围中,一期将提供1000多套租赁房源,最长单个租期不超越10年,假如一次性签署10年租期,则每年租金不变。租金总额约为180万元左右。

  “租购并举”作为房地产调控、完成住有所居的重要伎俩之一,2017年以来,住建部等多个国度部委,和北上广等多个城市纷繁出台鼓舞政策,并推出相关规划用地。“翡翠书院”项目所在地,正是北京乃至全国首批开发商100%自持商品住房项目地块之一。

  公开资料显现,该项目地块位于海淀区北清路,于2016年11月16日挂牌买卖,为北京第一批自持用地之一。2016年12月1日,万科以总价50亿元竞得该宗地块,成交楼面价36016.57元/平方米,溢价率30.21%,附带“100%自持商品住房面积”的代价,自持年限为70年。

  依照万科产品线的划分,“翡翠系”属于万科高端住宅系列。而依据目前的规划,“翡翠书院”将采用低密社区建造方式。此次万科推出“翡翠书院”这一项目,定位为面向中关村地域科技人才的长租类产品,估量将在2020年托付。

  资料显现,该项目目前推出90平方米三居和180平方米四居两种主力户型,其中90平方米占供给量的70%。在价钱上,三居产品的租金在每月1.5万元-1.8万元。四居室的租金为每月3万元-4万元,这一价钱要高于周边租金。

  “单纯从一年租赁的角度看,租金是比较贵的。”一位行业内人士剖析以为,固然“翡翠书院”所在的中关村区域,很多高科技人才正面临着“职住不均衡”的矛盾。这一区域的群体很多正处于“上有老、下有小”的阶段,对合适家庭寓居的高质量租赁房有迫切需求。“但是,请求一次性支付为期10年合计180万元的租金依然是个痛点。置信更多的人还是愿意用这笔钱去凑首付款。”

  “从市场角度看,除非有未来可买的承诺,否则很难有人租赁。”中原地产首席剖析师张大伟剖析以为,“从租金角度看,这个价钱是天价。即便有贷款的方式,假如进一步计算贷款利率,90平方米房子10年租金抵达200万元以上,这关于租户来说,难以想象。”

  事实上,作为首个全自持项目,万科方面也面临盈利难题。早在地块出让当日,张大伟曾经指出,“70年持有出租,部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。从变现角度看,未来可能的变现途径只需租金REITs或者股权整体转让,但计算市值将不可能依照销售价钱计算。依照70年租金计算的话,除非发作严重的通货收缩,否则依照4宗地的区位,价值将十分低。房企不亏损的可能性很小。”

  此次“北京翡翠书院”对外披露项目初步设计计划和配租规则以后,业内人士预算,以占比70%的90平方米房子为例,依照1.5万元的月租,租期10年,租客需求一次性付款180万元。以土地本钱109亿元计算,万科需求以10年租期签约6055套90平方米房间,才干掩盖其基本本钱。

  思源地产首席剖析师郭毅表示,关于开发商而言,一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”,目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”完成项目的现金流回正。在这种状况下,万科“翡翠书院”想要盈利的可能性很小。

  万科“翡翠书院”项目有关担任人表示,作为首个全自持项目,也是房地产市场的一个全新事物,需求做很多探求和尝试,难度不小。万科方面将经过产品和效劳的不时创新探求,确保项目盈亏均衡。

  张大伟进一步表示,“(开发商100%自持)这类型地块,北京历史上只需4宗地,是特定历史状况下呈现的特定历史事物。以后也不会再有招拍挂的高价100%持有出租房用地。”

  张大伟以为,在2016年末土地市场猖獗的局面下,开发商非理性抢地,呈现了“全面持有”的现象。中央政府想抑止地价各种办法曾经想到极致,但开发商抢地的激情也到了极致,一线城市土地资源依然成为企业的首选。“一切当时在拿地时愿意100%自持的企业,都是赌未来能够变相销售。谁也没想到,后来的政策居然彻底限制了销售的可能性。”(记者 高伟)

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